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美的置业:逐步退出低量级城市 减少合作并提升自操盘比例
作者:admin 发表时间:2022-05-09 [浏览量:2]
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  原标题:美的置业:逐步退出低量级城市,减少合作并提升自操盘比例

  3月28日,美的置业控股有限公司(03990.HK)召开2021年度业绩发布会,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐,执行董事兼高级副总裁王全辉,执行董事兼首席财务官林戈出席会议。

  数据显示,2021年全年,美的置业收入737.03亿元,较2020年同期上升40.4%;毛利为134.95亿元,较2020年同期增长15.8%;利润及综合收益为53.02亿元,较2020年同期增长9.9%;年内核心净利润增加13.6%至54.57亿元;公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元,较去年同期下降9.5%。

  计划三道红线2022年全部转绿

  根据美的置业披露的年报,截至2021年年末,美的置业的净负债率降至46.3%;现金短债比为1.71;扣除预收款后的资产负债率为72.1%。

  按照监管部门此前设置的“三道红线”规则,美的置业仍踩中“一道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%。

  王全辉在业绩会上表示,美的置业在财务资金方面巩固稳健的财务策略,回归房地产行业房住不炒的本质,逐步转向低杠杆的制造业逻辑,高度重视回款及现金管理,主动降低杠杆,夯实财务稳健底盘,在严控有息成本、优化指标结构、遵循三道红线的标准下稳步发展,计划2022年三条红线全部转绿。

  截至2021年12月31日,美的置业有息负债为563.23亿元,较2020年末下降4%。其中,银行借款和债券融资合计占比80%;两年以上融资余额期限合计占比42%。

  王全辉提到,美的置业将通过强化回款、强化去化、审慎投资以及通过优化负债、降低融资成本等来降低杠杆。

  在具体操作上,林戈介绍,美的置业上市之后一直在努力合理地降负债,通过提升自身的运营效率来替代行业过去杠杆驱动的模式。一是控制自身投资节奏和控制投资额度,坚持按照三道红线的指引去投资拿地;二是加大力气抓去化及回款,近些年去化率维持在60%~65%;回款率维持在80%左右;三是加大交付和结转,进一步增厚净资产;四是聚焦合作伙伴,近一两年主要聚焦央、国企,以及实力、融资成本、三观差不多的合作伙伴上。

  背靠美的集团,美的置业的融资成本在民营房企中一直以来都比较低。截至2021年12月31日,美的置业加权平均融资成本为4.82%。

  此外,截至2021年12月31日,美的置业持有现金及银行结余341.97亿元,尚未动用的银行授信额度为1001.25亿元。

  王全辉介绍,美的置业在2022年第一季度,已经通过了50亿元的中票审批,已经成功发行了15亿元的中票,票息4.5%。同时与建行合作了220亿元的开发并购贷,以及农行、交行、招行等签约了220亿元、190亿元、120亿元的并购贷以及按揭专项贷款。

  提高拿地权益比,谨慎选择合作对象

  销售层面,2021年全年,美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约1371.4亿元,较2020年同期增8.7%。

  按照美的置业管理层在2021年3月定下的销售目标,2021年美的置业的销售目标为1500亿元。由此,2021年全年,美的置业完成全年销售目标的91.4%。

  美的置业在年报中称,当前市场环境下,公司更关注现金回款进度,而不是单纯追求销售额的高增长。2021年年内,美的置业的销售回款率为78%,去化率为65%。

  王全辉在业绩会上指出,2019年起集团持续进行换仓,实施区域升级、城市深耕战略,收敛聚焦,主动推进低量级城市的出清,坚定回归长三角、大湾区及一二线、强三线城市。同时,通过升级换仓,逐步退出低量级城市,聚焦29个根据地城市,提升拿地的权益比,以及降低合作项目的数量,2022年目标权益占比预计达到75%。同时通过降低库存、强化去化、稳定流量、稳定价格,提升资产效率。

  按照美的置业年报,2021年,集团在土地获取方面将90%以上的资源投放在二线及以上城市,坚定不移地走城市升级之路。集团一二线城市土地储备进一步提升至60%。新增土地储备主要集中在长三角、大湾区等几大核心区域。

  截至2021年12月31日,美的置业共有354物业开发项目,涉及全国61个城市,拥有土地储备总建筑面积为4952万平方米,其中通过合营企业及联营公司参与的项目有113个。年内新增的权益总建筑面积为471万平方米,权益拿地金额为权益销售额的38%。

  郝恒乐在业绩会上提到,目前房地产竞争格局发生颠覆性的变化,行业也正在快速出清,未来房地产行业的参与者与玩家会越来越少,能够留下来的无论是国企还是信用状况良好的民企,大家会更加理性,也会减少内卷,未来的供需结构会更加合理。作为美的置业来说,机会大于挑战、大于风险。当前,土地溢价以及土地竞争没有那么高了,美的置业会根据经营性现金流的状况,控制投资节奏,拿地投资绝对不会突破回款的40%。同时,减少合作,控制1+1不能大于二的这种合作,慎重选择合作对象,提升自操盘的比例。

  按照郝恒乐的介绍,从去年第四季度以来,美的置业共有13个项目的股权收购,同时也出售了一些项目,主要逻辑是着眼于自身合作的一些项目,特别是合作方出现了一些问题,使得项目不是那么顺利,在这种情况下,美的置业做了一些并购,在选择的时候主要在南京、长沙、重庆、天津等高量级城市进行项目收购,同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。

  对于市场预判,王全辉表示,受经济下行、需求不振、疫情反复以及有效政策落地时间等各种因素影响,对区域市场很难预判。美的置业根据深耕区域做了大致的预估。针对长三角及大湾区来说,去年下半年以来大量的压抑性需求一直在积累,预估在今年的第二季度或下半年会释放一部分压抑性需求,华中地区会有所分化,武汉、长沙两个城市基本面不错,预估第二季度或下半年会有所复苏,郑州、南昌的土地供应存量比较大,需求也不振,市场复苏或修复时间会略微更长一些,至尊平台手机下载

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